妻の両親からこの物件を引き継いだ時には、管理と仲介は地元の不動産屋さんに任せきりという状態でした。義父の看病もあり、当時住んでいた東京と福岡の往復回数が増えたため、まずは妻が両親の物置代わりだった７階の部屋に住み始めました。すると、清掃の行き届いてなさや荒んだ雰囲気など、改めていろんな実情が見えてきました。「このビル、一体どうなってるの？」と。

そこでまずビル管理を当時の不動産屋さんから、一部屋あたり数百円で管理を行う地元の格安管理会社に乗り換えました。とはいえ一番の懸念事項は、仲介です。どうすれば人に入ってもらえるか。この点は色んな不動産屋さんを当たってみても、正直どこもこれまでと大差なく、お手上げ状態でした。

また当時の僕たちは、不動産経営の知識をまったく持ち合わせていませんでした。どうすればこのビルを改善できるのか。空室はどうやって埋めるのか。リフォームも幾らくらいが相場かも分からない。何もかも不動産屋さんに任せきりだったので、そもそも「自分たちで何かが出来る」ことすら分からないわけです。

そんなある日、平尾村(※1)の喫茶店で何気なくそんな話をしてみると「そういうことなら、良い人がいますよ」と紹介されたのが、新村さんでした。気になって、お会いする前に色んなオーナーさんやテナントさんをめぐって探りを入れてみたんですが、どこでも信頼の口ぶりで新村さんの名前が挙がる。驚きました。

また、実際に新村さんが手がけた物件を見て回るうちに、自分たちのビルをどうしていけば良いか、なんとなく分かってくるような感覚もありました。例えば平尾村なんて、入り口に看板も無い、細くて奥まった場所なのに、テナントさんもお客さんも不思議と良い雰囲気なんです。建物が古くても、心ある人たちを集められたら、そこにちゃんと良いお客さんもついてくるのかも、と思いました。

※1 平尾村

西鉄平尾駅から歩いてすぐ、古民家を改装したお店が立ち並ぶエリア。
NEWVILLAGEが入居者をコーディネイトし、その多くが人気店として注目を集めることに。

まずは管理と仲介という、２つの大きな不安事について相談しましたが、新村さんのお答えは「管理はご自分たちでも出来ますよ」でした。そして「良い人さえ入れば、ビルは必ず良くなります」という点でお話は一貫されており、「じゃ、僕が探しましょうか」と仰っていただいたのが、スタートでした。

手始めに当時リフォームを済ませたばかりの空室をお見せしたのですが、新村さんは部屋の内見もそこそこに、「他の部屋も見せてください」と仰る。そこでまだリフォーム前でぐちゃぐちゃだった別階の空室をお見せしたのですが、新村さんはそれからほどなく、まずそのボロボロの２部屋の契約から決めてこられたんです。

新村さんが、手付かずのその部屋・その環境自体を面白がれる人を連れてきて下さった、ということです。新村さんが「部屋はこのままで良い。リフォームはお金もかかるし、使い方は入った人が決めるでしょう」と仰られたときには、驚きました。

僕たちのような築古物件が入居を募りたいとき、普通の不動産屋さんならまずオーナーに部屋のリフォームやビルの大型改修を負担させ、以前より少し高めの家賃に設定して部屋を埋めようとします。それでも入居が決まらないと、結局家賃を下げることになり、リフォーム分の費用さえ回収できない。そもそも物件が古いから、家賃を上げられたとしてもせいぜいプラス１万円かそこらみたいな世界です。

また、僕たち自身で最初の１部屋をリフォームしたときも、不動産の素人である自分たちが、工務店さんからの「この壁は何色にします？」「天井はどうします？」といった質問に、分からないなりに必死で答えて、ただかたちにするしかない状態でした。その結果出来上がる部屋は、当然、今のトレンドにも入居者のニーズにも合ってないものに仕上がっていたんですね※2。

※2

実際この部屋はその後、入居者決定後に再度のリフォームが必要となり、
一度目のリフォームがまったく無駄になってしまったことも、島さんの忘れがたい教訓となったそう。

新村さんにはこうした無駄を回避できる、「誰かに借りてもらって、自分たちで使いやすい部屋にしてもらう」という手段を教えてもらいました。その入居者は新村さんのフィルタリングを通して選ばれる人たちであることも安心材料でした。

この物件では入居者の一般公募をせず、頭の中でどなたにご案内するか、ピースをハメるようにして決めていきました。声をかけられた側も、まだ表に出てない物件だから興味を持ってくれますし、「その人にとって」すごい穴場だと面白がってもらえそうな人を、狙い撃ちできるようにしています。人さえただしく入れ替えられれば、ビル全体の立替えみたいな「大手術」は必要ないと思いますね。

また、入居者に対しては、部屋をどの状態でお渡しするかで家賃を変動させるやり方を取りました。ベースの家賃に加えて、入居者側で解体から改装までやるならこの金額、こちらで要望に応じたリフォームを負担する場合にはこの金額、という感じです。

この物件では、ビルのテーマを決めることがポイントでした。はじめて島さんとお会いした時、ビル名の由来をお聞きすると、お義父様がもともと学校の先生で、フランス語でエコールは学校という意味だと教わりました。それなら、新生・エコール薬院は、教室や学びに関わる人たちに入居してもらうのはどうですか？と提案したら、それいいね、と。だから今、教室もやっているお菓子の工房やヨガスタジオが入っているんですね。

ビル名をつけられたお義父様のことを想像してみると、建てた当時にはきっとこんな風に社会に貢献したい、という想いがあったはずなんですよ。ただ無闇にビルを建てる人なんていないので。それがいつの間にか「入居者を埋めないと」にすり替わるところから、おかしくなるんですね。だからこそ今、このビルはどうすればもう一度社会とリンクできるかを第一に考えました。それが出来れば、単なる入居者とビルオーナーの関係を超えた関係も生まれやすくなります。

本当にひとつひとつ、相談させてもらいました。お客さんからのクレームも、どう答えたら良いですか？という具合で確認していきながら、徐々に僕らも管理の仕方を覚えていきました。

当時の格安管理会社は、面倒を引き受けるのはコスパが悪いから、クレームが発生するといつでもお客様の立場から僕らを「説得」してくるんですよ。それでは僕らばかりに負担が集中するし、なぜ管理会社を入れているかも分からない。

それもあって、自主管理への移行を真剣に考え始めました。僕らは管理者ビギナーでしたが、いつでも相談が出来る新村さんがいてくださることが、決断の後押しになりました。

こうして当初抱いていた管理と仲介の不安に解決の目処が立ち、それまでの不動産屋さんへの丸投げ体質からついに脱却することができたんです。

いや、正直全部難しいです。振り返ってみても独力だけで自主管理を始めるのは絶対にムリだったなと思いますが、新村さんのように何でも聞ける人がいれば、それは克服できます。実際、新村さんは相談内容に応じて、司法書士さんや弁護士さんにまで確認をして答えてくださるんですよ。

それは、そこに「新しくお部屋が生まれる可能性」があるからです。僕からすると、オーナーは新しいお部屋というコンテンツを与えてくれるサンタクロースみたいな人なんです（笑）。お部屋を預かって、次の入居者さんを想像しながらどんな面白いことを起こせるだろうかと考えるのが僕の楽しみであり仕事なので、そんなサンタクロースをお金で買うわけにはいかないじゃないですか（笑）。

僕らが管理の対応力や契約の知識を向上させていくと、ビル管理の精度も上がり、入居者の方ともお互いにより長く、気持ちよくお付き合いできるようになります。これは地元の不動産屋さんへの丸投げ時代には絶対生まれなかった循環だと思います。

さらに、これから自主管理の効率と精度を上げたくて、僕らも顧問弁護士を雇うことにしました。シビアな法的課題は、ズバッと解決案を伺いたくなる場面が多いこともわかってきたし、自分たちのビルをもっときちんと運用したい思いが一層強まった現れだと思います。

自主管理によって浮いた管理費用を、弁護士料へ充てることで自分たちのノウハウをさらに蓄積する。良いご判断だと思います。

一番分かりやすいのは、挨拶ですね。挨拶は、侮れません。挨拶しない人が増えると、やっぱりビルの雰囲気も悪くなっちゃうんですよ。

うちのビルの駐輪スペースは、一時は不要になった自転車や部外者の自転車が放置されて困っていたんですが、挨拶が生まれるビルになってからは、不思議と無くなっていきました。当初は駐輪禁止の看板や居住者専用ステッカーなども考えましたが、新村さんからはそういうのはやめた方が良いですよ、と言われたのもあり、変化を見守っていました。するとある時期から本当に、自然治癒力のように止まったんですよね。

空気がよくなったんでしょうね。ルールって、作れば作るほどダメになるんですよ。そうではなく、なるべく良い人が集まるようにさえ出来れば自ずと場も整っていくということを、この一件が証明してくれたと思います。

清掃も、妻が自分でやり始めたら、色んなことに気付くんですよね。ここの窓ガラスが割れてたな、とかいう基本的なことから、徐々に階段の電球は別の色で統一した方が夜に外から見た感じも良くなるな、とか。自主管理のなかで、気づいたことからちょっとずつ良くする取り組みを重ねていくと、確実にビルの中の雰囲気は変わっていきましたね。

もっとも、これはオーナーさんにもよりますね。誰もがこれをできるかといえば、そうでもないと思います。

たしかに、僕らも雰囲気が良くなった手応えを実感できるまでに、２年間はかかりました。ただ、僕らが新村さんと出会って気付けたように、「自分たち自身でも変えられるものがある」ことを知れば、他にもチャレンジしてみたいという人は、きっと出てくると思います。

具体的なことを言うと、相続や経営の分野ですね。既に41年経っているこのビルを売り払わず、今後も持続的に経営していくにはどうしたら良いかという課題に、きちんと取り組んでいきたい。

そうしたこともあって、僕は賃貸不動産経営管理士という国家資格を取得しました。自分のビルをプロフェッショナルとして管理できるようになりたいですし、これまで経験してきたビル管理の知見を活かして、他のビルのお困りごとの助けにもなれたらと思っています。いつか新村さんが手がけるどこかのビルで、管理部門としてお役に立てる日がきたら嬉しいですよね。

僕が新村さんのおかげで身につけられた管理のノウハウを、次なる孫弟子たちへ継承していければ、いつかそれが新しい村＝NEWVILLAGEになっていきますしね（笑）。

戦後まもなく80年ですが、いまだに不動産の業界では、旧来型のやり方が続いています。もしこれを変えようとすると、さらに数十年はかかると思います。ですが、いま小学生の子たちが家を買う年齢になった頃には、昔より買いやすくなったねとか、お店を出しやすくなったねとか言われてる風景が、僕らのゴールなんですよね。20〜30年スパンのなかで、ちょっとずつ良くし続けて、次の世代へつないでいく感覚を持っておくこと。それが出来れば福岡もなんか面白い場所だね、となるはずだと信じています。

不動産は、次から次に新しいことが起き続けて、絶対同じことが起きないのが、面白いんですよ。だからこそフォーマットに縛られずに、感覚的に進めていくしかないところはあると思ってます。それに、マニュアル化してしまうと「作業」になって面白くなくなっちゃうじゃないですか。大事なのは、面白がれるかどうか。テナントさんに言いづらいことを話に行くのも、どういう反応がくるかと思いながら踏み出せば一種のクエストになる。最悪、弁護士さんと相談しておいて、万一法的な裁判になったらどうする？という最後のラインさえ考えておけば、今の時代、不動産で怖がるものはそれほど無いと思います。

社会実験ですよね。あとはなんかこう、執着心をなくす。「こうあるべき」みたいなことを出来る限り解除して、いつでも「次、こんなこと起きたけどどうする？」くらいのノリで、シリアスになりすぎないことも大切です。

僕のベースにあるのは「話せばわかる」なんですよ。きちんと話せば、絶対わかる。いま、みんな話さないで解決しようとするから問題が解決しづらくなっていると思うので、まずはそういう小さな変化からでも、届けられたら嬉しいですよね。